房貸催收實例

財團法人台灣金融研訓院 100年度第2期（27467）

房貸催收案例解析研習班

主講人：丁建華

 

壹、催收處理程序及策略擬定

◎催收目的：

（一）消極面：降低銀行損失

      積極面：增加銀行獲利機會

  

（二）培養優秀之授信人才

            1、授信流程：

                徵信    審核    撥款    管理    催收

                   

                  授信策略   業務    估價    回饋

            2、徒弟放款，師父收款

 

◎催收策略：

（一）策略本質

            1、次要性──跟隨授信策略或目標。

            2、修正性──修正授信策略或目標。

（二）策略意涵

            1、組織--------集中或分散

            2、人員--------法律系或非法律系

            3、工具--------系統

            4、目標--------重在消極或積極

            5、獎勵

            6、回饋

◎催收目標 ※1、2
（一）最快
（二）最經濟
（三）最和平
（四）回收最多之方式。

 

◎催收處理程序（作業）及基本觀念

（一）催收準則規範及案件管理

              1、催收準則規範

              2、案件管理

                 （1）系統控管

                 （2）組織調整

                 （3）案件輪轉

 

※1.A持B屋自稱自住使用向C銀行辦理房貸100萬元，撥款後旋即逾期，銀行查封B屋時，有A之父親D向銀行人員稱B屋係伊之所有，日前遭A冒名過戶，目前該案已於地方法院檢察署起訴，並出示起訴書。

D當場表示，欲以50萬元立刻清償A之房貸，銀行於收到50萬元後應立即出具清償證明，試問應否接受？

 

※2.A積欠B銀行信用貸款新台幣100萬元，A名下無財產，工作收入每月約1萬8000元，A表示其有4個方案，請銀行決定採取：

(1)立刻清償60萬元結清。

(2)先付5萬元，爾後每月清償6000元，直至全部本息清償為止。

(3)先付10萬元，利息及違約金全部減免為0，日後每月付10000元，直至清償為止。

(4)3個月後給付80萬元結清此案，利息及違約金全部減免為0。

 

（二）房貸催收處理流程※3

               A、電催階段

               B、外訪階段

               C、函催階段

               D、法務執行階段：

                       1.聲請強制執行前

                       2.聲請強制執行後查封前

                       3.查封時

                       4.查封後

                       5.拍賣程序

               E、行政

※4.甲女與持「乙男」身分證之某男至銀行申辦貸款，提供乙男名下自住之A屋為擔保品，以及乙男之印鑑及印鑑證明書。借款半年後，隨即逾期，銀行於聲請執行名義時，乙男出面主張伊從未向銀行辦理貸款，並提起確認債權不存在之訴。訴訟中，銀行承辦職員丙出庭証稱對保當時之某男似非乙男，致法院判決銀行敗訴確定。

 

※5.甲持新購之A屋向銀行申辦房貸時，A屋上建有一未辦保存登記之增建B屋，當時B屋並無獨立之出入口，甲並且填具一份切結書，其上約略記載：「茲立切結書人聲明，B屋為甲所有，其上並無任何負擔或權利之設定。立切結書人聲明，倘於日後遭強制執行時，自願放棄對於B屋所有權利，並願無條件配合銀行任何處置。」嗣甲因逾期A屋遭銀行查封拍賣，查封時發現B屋已設有獨立之出入口，並有在場之人乙主張其係B屋之起造人即所有權人，B屋並未隨同出售予甲。

 

※6.甲於2009年1月1日以其屋設定抵押向銀行借款，借款後逾期，銀行遂於2009年7月1日聲請拍賣抵押物裁定，8月1日收到裁定，甲亦同。9月1日向法院聲請強制執行，9月5日法院通知地政機關為查封之登記，9月10日現場查封，查封時，現場有乙主張其係於2008年12月向甲承租，租期10年，租金每年10萬元，一次全部繳清，唯無法提出租約。唯法院於拍賣公告上人記載為不點交。

 

試問：

1.本案有無排租之可能性？

2.如甲於2009年後6月30日死亡，或於8月30日死亡，對於聲請拍賣抵押物有無影響？應以何人為相對人？

3.假設甲於8月30日死亡，或9月30日死亡，對於強制執行之進行有無影響？ 倘甲無繼承人，其情況如何？

 

※7.甲銀行承受可點交之辦公室大樓A屋，取得權利轉移證書後並辦妥所有權移轉登記後，甲銀行人員前往A屋，發現A屋大門未鎖，隨即進入室內，而屋內除有部分家俱、寢俱外，並無他物。銀行人員於是將寢俱丟棄後，更換門鎖後離去。

    其後，有某乙因急於設立補習班，向甲銀行購買A屋，並於支付500萬訂金後，借屋裝修，而原所有權人丙於此時出面向乙聲稱伊仍設址於此，房屋雖經拍賣，但在點交前其仍有權居住於此，而乙竟然於此時換鎖，侵入其居所，顯然違法等云云。

    乙因此而懼怕，向甲銀行主張該屋有問題，請銀行於點交後再交屋予其，甲銀行同意後向法院聲請點交，卻遭法院拒絕！

 

試問：法院駁回點交是否合法？

 

※8.甲公司於中和某風景區地上興建合法之寺廟(一寶寺，地上兩層，地下三層)，使用執照上記載，地下一層至三層為辦公室使用，唯實際上甲公司於地下室設置靈骨塔塔位約兩萬座，並已售出約三萬張「所有權狀」予多人。甲公司並持上述不動產向乙銀行借款，其後，甲公司逾期，該不動產為乙銀行查封拍賣，多次均無人出價，嗣最近一次之拍賣，其公告上記載：「1系爭不動產地下室設有靈骨塔塔位兩萬零三十八座，丙、丁、戊具狀主張伊分別購買其中5000，7000及9000座塔位。2.前開不動產地上一、二樓為一寶寺使用，地下一、二、三層有塔位，並均已出售，本案不點交。」

 

試問：在策略上乙銀行應否承受本件不動產？承受時應注意的問題有那些？承受後應如何管理？

 

貳、房屋貸款催收基本觀念:

           談判、話術技巧基本原則

一、原則：

（一）專心聆聽，適時發問

（二）口齒清晰，語氣稍快

（三）立場堅定，為所應為

（四）先禮後兵，為所應為

（五）勇敢說NO，適當建議

（六）語氣肯定，少用疑問

 

二、實例：

（一）債務人一直掛電話如何處理？

（二）對於口出三字經、人身攻擊或語帶威脅的談判   

            對象，如何應對？

（三）債務人揚言要自殺，該怎麼辦？

（四）債務人態度一派不在乎的樣子，如何是好？

（五）債務人的家人拒絕出面處理，動之以情！

（六）債務人搞不清楚狀況時，如何處理？

（七）保證人稱已與債務人離婚不願負責，該怎麼辦？

（八）如何撫平債務人被催繳的不滿情緒？

（九）債務人隨口答應繳款，卻一直食言，怎麼辦？

 

房屋貸款法律觀念導引

一、房屋貸款產品特性及時效制度

（一）債權契約

               1.消費借貸契約

               2.利息契約

               3.違約金契約-----

                   A.損害賠償性

                   B.懲罰性

               4.（連帶）保證契約

               5. 票據行為：包括契約說、創造說與發行說;

                  依實務見解及學者通說,原則上均採發行說,

（二）物權契約

                 1.抵押權設定契約

                 2. 設定抵押權合意契約

二、常見時效期間

            1.借貸：15年：民法第 125 條

            2.利息5年：民法第 126 條

            3.違約金15年：民法第 125 條

            4.本票3年、本票裁定3年-----永遠3年、不適用民法第

              137條

            5.支票1年：票據法第22條

            6.票據利益償還請求權15年：票據法第22條臺北地方法院

              96年度訴字

               第5992號判決~~票據法第22條第4項之利益償還請求權

               應類推適用

               民法第126條、第127條之短期消滅時效

          7.侵權行為損害賠償請求權2年10年：民法第197條

          8.不當得利利益反還請求權15年：民法第125 條

          9.詐害債權之撤銷（廢罷）訴權1年10年：民法第 244、245

            條

         10.電信2年---類似租賃契約：民法第127條第3款

         11.汽車貸款（附條件買賣）------商品動產買賣價金請求權

            2年：民法 

                第127條第8款

         12.時效完成後抵押權之實行---5年：民法第880條

 

※9：債務人於強制執行程序中提起債務人異議之訴主張債權人之執行名義債權已罹於15年消滅時效。請求法院撤銷執行程序，債權人如何救濟？

 

所有權移轉不破租賃原則

一、租賃契約之成立

二、買賣不破租賃原則【所有權讓與不破租賃】

依現行法承租人不得主張買賣不破租賃的情形有四：

1.未經公證之不動產租賃契約其期限逾五年者。民法§425條第二項

2.不定期限之租賃契約。民法§422、§451

3.承租人未實際占有租賃物者。民法§425 條第一項反面解釋

4.強制執行程序中經抵押權人聲請法院排除租賃者。

依現行法承租人仍適用買賣不破租賃原則之不動產租賃契約的情形亦有四：

1.租約期限逾五年經公證者。

2.租約未定期限經公證者。

3.租約期限在五年以內經公證者。

4.書面租約期限在五年以內未經公證者。

 

民法物權篇修正對房貸催收所生影響

 一、民法第873條之1----流抵契約

 二、民法第861條

 三、民法第875條之1

 

繼承相關問題

【名詞解釋】

Ø  當然繼承主義

Ø  限定繼承主義

Ø  拋棄繼承

 

民法繼承篇歷次修正差異圖

 

※10：某案連帶保證人A於88年間死亡債權人以A子女即債務人甲、乙為A之繼承人為由，向法院聲請強制執行債務人財產，法院並對甲、乙分別任職訴外人之薪資及獎金核發扣押及移轉命令。債務人甲、乙則以與A感情不睦，於幼時已與A分居，A獨自1 人在外居住很少回家，不知A負有保證債務，故未為拋棄或限定繼承，又甲、乙未繼承A任何遺產，卻遭債權人聲請強制執行薪資，由甲、乙代負履行系爭保證債務責任顯失公平，依民法繼承編施行法第1 條之3 第2 項規定，甲、乙應僅以繼承所得遺產為限負清償責任，爰依強制執行法第15條規定提起第三人異議之訴，請求撤銷本件強制執行程序，是否有理？

 

參、其他個案研討

※11：未辦理保存登記建物（即違章建築）被執行法院予查封時，違章建築之受讓人（或買受人）得否提起第三人異議之訴？

※12：甲所有土地及其上二層樓建物乙棟A屋，某甲擅自在A屋一樓後方另增建有獨立出入口之3坪建物B屋（裝置抽水馬達及水塔使用）同時在屋頂增建第三層建物C屋（無獨立出入口與一二樓共用樓梯）B、C屋均未辦理保存登記 。嗣某甲向乙銀行借款並設定最高限額抵押權於土地及A屋，未料某甲於設定最高限額抵押權後又建第四層D屋；D屋有獨立出入口自外部樓梯進出。之後某甲逾期不繳貸款，乙銀行取得拍賣抵押物裁定後聲請法院拍賣上開抵押物。

1：乙銀行得否將B屋部分聲請法院一併查封拍賣，並優先　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　受償？

2：乙銀行得否將C屋部分聲請法院一併查封拍賣，並優先受償？

3：乙銀行得否將D屋部分聲請法院一併查封拍賣，並優先受償？

4：設D屋係在設定抵押權前增建，不在拍賣範圍如何處理 ?

 

※13：甲、乙共同所有一塊A地，應有部份各持分二分之一。兩人同時以A地向丙銀行（抵押權人）設定抵押分別借款五百萬元。完成抵押權登記後並將A地設定地上權給丁（地上權人），隨後並完成建築B屋一棟。丁並將B屋出租與戊。一年後甲欲將應有部份之土地出售予己並找地政士完成簽約。乙（土地共有人）知悉後向甲主張土地法第34條之1第四項共有土地共有人之優先購買權。而丁（地上權人）及戊（建物承租人）在此時也同時主張土地法第104條之優先購買權。此時乙（土地共有人）與丁（地上權人）及戊（建物承租人）形成優先購買權競合關係。

1：甲若將其土地應有部份未經通知乙（土地共有人）與丁（地上權人）及戊（建物承租人）逕自移轉登記予己。乙、丁及戊該如何救濟其權利，而獲得效果有無不同！

 （1）（土地共有人）僅可依債之關係請求甲損害賠償責任

 （2）丁可訴請法院塗銷甲己間之所有權移轉登記

 （3）丁與戊間之優先購買權依其權利成立之時序定先後次序

2：又若設甲、乙還不出貸款利息經丙銀行向法院聲請強制執行拍賣。因丁（地上權人）設定地上權建有B屋一棟，且將B屋出租與戊，影響應買人投標意願而無人應買投標，乙銀行又該如何主張其權利，法院又該如何處理？

 

※14：銀行授信時，對於無租賃權之不動產是否有任何事前防範措施（例如簽訂無租賃切結書），以確保未來執行拍賣程序時能順利點交？反之，若遇到有租賃權不動產時，又有何措施可以排除租賃權（例如簽訂拋棄租賃期間利益切結書、於設定抵押權後重新簽訂租約等）？

1：租賃契約之出租人是否須為租賃物之所有權人？

  

2：由『客戶』（借款人或抵押人或出租人）簽具『無租賃切結書』與銀行，該切結書是否有拘束承租人的效力？

3：對保時簽訂拋棄租賃期間利益切結書、或於設定抵押權後重新簽訂租約的可行性及法律效果？

 

※15：借款人A於辦理房貸及信用貸款（有連帶保證人B）後死亡；銀行欲對A之財產（房屋）執行，惟A之繼承人主張貸款借據上之簽名非A所為；且該房屋於設定抵押權前已出租與C，C不願搬遷，信用貸款有連帶保證人B承認簽名願意協議信用貸款還款事宜。

1：如何對繼承人取得執行名義？

2：房屋於設定抵押權前已出租，擔保物點交問題？

3：若借據上之簽名確非A所為，連帶保證契約是否有效？

 

※16：借款人A於辦理房貸有前妻為連帶保證人B，B為擔保房屋之所有權人，案因逾期經銀行將該擔保房屋拍賣受償，另就拍賣不足額部份對B之薪資執行回收部份金額後B被資遣，惟數年後B持刑事勝訴判決（B之簽名均係A偽造）向銀行請求返還拍賣價金及扣薪款項並主張損害賠償。

 

※17：一房屋貸款，母為借款人A，子為連帶保證人B，年僅9歲，該屋為長輩贈與持份各1/2。借款人A提具親屬會議記錄及B為連帶保證人之同意書向銀行申請房屋貸款，銀行准予核貸。

1：B之連帶保證及抵押權設定契約之效力如何？

2：親屬會議記錄

 

※18：一房屋貸款，借款人A，連帶保證人B，並取得「判決」確定。A之房地以依該確定判決為執行名義經強制執行拍定受償。嗣對連帶保證人B之薪資為強制執行收取扣薪在案。惟事後經債務人抗辯，始發現該執行名義之確定證明書係誤發。法院並撤銷確定證明書，執行法院亦駁回扣薪之強制執行。

1：已終結之執行程序是否受影響？債務人或第三人對債權人已執行終結前受償之金錢得否請求返還？

2：承上題債務人或第三人有無其他救濟途徑？

3：發現執行名義之確定證明書係誤發。法院並撤銷確定證明書，執行法院亦駁回強制執行。債權人之救濟管道為何？

 

※19：甲銀行查封債務人乙之房屋即擔保品，嗣某丙主張其係承租人，租賃成立於抵押權設定之前，租期15年，租金一次繳清，法院據此於拍賣公告註明為不點交。

1. 如何向法院強制執行處聲請調查證據以辨明租約之真偽？

2：對於承租人提出之租賃契約，銀行如何證明該租賃契約係屬假造？

 

※20：標得房屋，如該屋屋主已遷移，但屋內仍遺有〔公媽〕或〔佛像〕等物品，應如何處理？

※21：標得房屋，如屋主臨走前，將屋內水，電管道設施或裝璜予以破壞拍定人權如何處理？


※22：承受房屋，原屋主在房屋現址設立〔××宮〕供人祭拜或該屋即為寺廟，應如何處理較為妥當？

※23：標得房屋為債權人借用中，債權人稱與原屋主取得協議借用該屋抵還債務，應如何處理？