法拍不動產應注意事項

1. 投標方法及內容

應買人應遵守拍賣公告所載明之拍賣條件，進行投標，於公告拍賣期日，於投標單上載明（強制執行法第87條第2項）：

●姓名、年齡及住址。

●願買之不動產。

●願出之價格。

於拍賣公告所記載之時、場所，將投標單秘密投入法院設置之投標櫃，由書記官於投標截止時取出投標單，交由法官審核投標是否有效。法官於有效之標單中，確定出價達拍賣底價及最高者，並應當眾開示標單及朗讀之，與應買人成立買賣契約。

值得注意的是，司法院至101年7月起推出通訊投標，各法院也紛紛提出通投標的辦法。唯因通訊投標在法拍市場上成效如何尚值觀察，我們將密切注意。

 

2. 投標當時法官會審查甚麼

●審查保證金：

保證金是否正確相符，如以記名式支票作為保證金者，投標人應於支票背面背書，否則背書不連續，自難謂投標人於開標前已繳保證金，將視為廢標，投標行為無效（強執89）。

●審查應買標的物：

投標單上所載之標的物、案號是否與本件拍賣公告相符。

●審查應買人：

執行債務人不得應買：因執行債務人為拍賣標的之出賣人。

拍賣人不得應買：實施拍賣之法官、事務官、書記官及執達員為拍賣人，除不得應買外，亦不得以他人名義應買。

●審查得標人之代理權及法定代理權：

拍賣程序在利害關係對立之不特定多數人注視下行之，必須立即決斷之。應買人如委託他人代理應買，如未及時提出證明書以證明合法授權之事實，其代理權即有欠缺，且不許補正。所以法人僅記載法人名稱、事務所而未記載法定代理人之姓名，亦屬不可補正之事項。

●審查投標者之出價底價與比較底價：

應買人出價高於拍賣底價後，法院應比較各投標人所出價格，以認定出價最高者，進而決定得標者。

●每宗價格之合計與記載之總價不符：應以其所載之總價額為準。

●僅記載總價額或僅記載每宗之價額：未記載每宗之價額，應以所載之總價額為準。漏記總價額者，法院應代為核計其總價額。

●執行法院依職權調整拍賣底價：投標人雖就土地或建築物所出價額未達拍賣最低價額，惟所出總價額高於其他投標人，而投標人不自行調整者，法院得按總價額及拍賣最低價額比例調整之。

3.開標與朗讀投標單

●朗讀拍賣案號：法官當場宣布○○年度○字第○○號開標開始。

●確定得標、廢標與落標者：

法官在得標者之投標單上註明得標人所出總價、日期，並簽名確認其得標事實。

並命得標者繳交身分證及私章，確認其身分如投標人未於投標書上簽名或蓋章者，即無法得知是否為投標人所為，應認定為廢標。倘投標人於開標時不在現場，於拍賣終結前仍未到場，則視為廢標。

法官應逐一朗讀落標者，並命其繳交身分證及私章，據此領回保證金。

●宣布得標者：法官宣布本件拍賣標的物出價最高者為某人，其他人有無出價更高者，如無出價更高者，則由某人得標。

●出價最高額相同之處理：另渠等當場增加價額或抽籤決定。

●詢問債權人是否承受：法官應於拍賣期日終結前詢問有無債權人欲承受，如有則命書記官記明筆錄，依據該次拍賣所定之最低價額，將不動產交債權人承受。

4.投標時應注意事項

投標前應至地政事務所申請該不動產的登記簿謄本，查公告資料與登記簿謄本所記載是否相同，如與登記簿不符，可能會影響拍賣效力，而導致拍賣無效。

●是否符合投標資格：

有限定資格者如國宅、山坡地保育區、法人購買農地、原主民保留地及是否有原住民身分地限制等。

●保證金之預繳：

依據強制執行法第八十六條 (保證金之預繳)法院保證金額大致上定在百分之二十左右慣例上。投標人可向各銀行以現金購換以該銀行為發票人而以臺灣銀行總行或執行法院所在地之分行為付款人的支票或匯票裝在投標袋內即可參與投標。 此部分仍須視拍賣公告上之規定為準。

●臨時建號並非合法建物：

法院執行處查封違建時，均應通知地政機關會同勘測，並編列臨時建號，一般投標人會誤以為是已辦登記之合法建物，其實編列臨時建號主要是在便於確定拍賣範圍，並非表示已完成保存登記，隨時有被拆除之風險。

●違章建築的所有權不一定是債務人：

違章建築因未辦理保存登記，依法院處理實務認定，均以實際出資人為所有權人，如果法院執行處誤將他人違建當債務人所有，連同債務人之不動產查封拍賣並拍定分配價金完成後，出現真正所有權人主張拍賣無效，一旦經法院認定，則拍定人只能向債權人或債務人主張不當得利，因此投標前應確實查證違章建築原始出資建築人是誰。 換言之，此部分的風險需由拍定人自負。

●是否有優先購買權：

依土地法第一0四條規定，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。土地法第34~1第4項共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

執行法院應於拍定後通知優先承買權人，並於接到通知後十日內可主張優先購買，於接到通知十日內不表示者，其優先權視為放棄。若法院未通知，並不影響拍賣效力，但也不會影響優先購買權

●應詳細閱讀查封筆錄及公告：

查封筆錄是法院執行處實施查封時作成的現場概況文書資料，內容載明拍賣之不動產資料、查封原因及查封時該不動產使用情形，如有人佔用或由第三人租用中應載明佔有人姓名、住址、佔有原因、存續期間、租期、租金、押金等資料，投標人都可由查封筆錄得知。拍賣公告上會載明是否點交，是否為國民住宅拍賣，他項權利是否塗銷等相關需注意事項，於投標前若能做好投資損益分析用 。

5.能否點交的認定標準

按拍賣之不動產，除有依法不能點交之情形者外，應於核發權利移轉證書後，依買受人之聲請，迅速點交。依強制執行法第98條第1項（下稱強執法）、及土地登記規則第27條第4款、第35條第3款、第34條之規定，拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，買受人持權利移轉證書辦理移轉登記即可。惟可否點交的認定如下（強執法第99條）：

●查封物系債務人占有：應予點交

債務人之一般繼受人，如繼承人等，及債務人或其繼承人之受僱人、學徒、或與之共同生活而同居一家之家屬，或基於其他類似之關係，受債務人指示而對物以管領力者等輔助占有人，不問其占有在查封前或查封後，均為點交命令所及。所未占有輔助人，係基於特定之從屬關係，及命令與服從之關係，受債務人之指示而占有（辦理強制執行事件應行注意事項第57條第7項之規定參照）。

●查封後為第三人占有：應予點交

實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對債權人不生效力（強執法第51條第2項）。

●查封前第三人占有，第三人對其無權占有不爭執：應予點交。

●查封前第三人占有，係基於地上權、永佃權、地役權、典權及租賃權等關係，因其發生於設定抵押權之後，對抵押權有影響，經執行法院除去其權利而拍賣者：應予點交。

6.法拍屋中存留物品之處置

法拍屋屋內發現前任屋主所遺留的物品，拍定人往往不知道該怎麼去處理，隨便丟棄反而怕被前任屋主索償，因此針對法拍屋中存留物品，先區別是否有併同拍賣而定，如無連同不動產併拍，應依點交程序處理之（強執法第100條）。

●有併付拍賣

所有權已經移轉給拍定人了，拍定人自有權自由處置。其併付拍賣之範圍有：

I. 拍賣公告中之登載：在法院拍賣公告中直接標示哪些東西已併同不動產拍賣，當然由拍定人取得所有權。

II.與不動產附合的物品：如果屋內的物品與不動產已經連結在一起而成為不動產的重要成份的話（如屋內固定式的裝潢、管線），則該物品已經變成不動產的一部份了，且法院在鑑價程序時已將該附合物的價值一併考慮進去，所以拍定人所繳付的價金也已經包含了該物品的對價，拍定人也一併取得該物品的所有權。

III.不動產之從物：非附合物但其存在目的在於常助不動產主要效用，而喪失了本身的獨立性的話（例如沒有獨立出入口的頂樓加蓋），則也認為在不動產的範圍內，也屬於併付拍賣的部份。

●未併付拍賣

未併付拍賣的物品，拍定人未經由拍賣程序中一併取得其所有權，除非可以明知原屋主已經為拋棄的表示，當然不得任意處置，應按點交程序處理之 

I. 一般物品：除沒有市場價值的物品，則法院以廢棄物處理外，此時法院應該暫時將該物品移置於適當的保管所或委託保管人、命拍定人指定地點代為保管。之後法院會通知原屋主限期取回，逾期不取回法院就會將那些物品拍賣掉。

II.祖先牌位、神像、寵物等特殊動產：雖然這些東西在法律性質上仍屬於一般動產，但礙於民俗習慣上，根本不可能強求拍定人代為保管或拍賣掉，所以如果拍定人不願代為保管，則拍定人可以聲明願意墊付費用聲請法院同意將這些物品、動物移置於廟宇或適當的收容場所，並通知原屋主限期取回。

7.買法拍屋的成本有哪些 

買法拍屋除須負擔投標總底價外，還有一些相關的費用要負擔，這些都必須估算在購買的成本內，尤其以法拍作為投資的人，更必須把成本算清楚。

●必需支付的費用：

I. 投標價額：投標前須準備公告底價約2成作為保證金，得標後７天內須將餘款繳清。

II.稅費：得標後辦理產權登記要繳契稅，賣出時要繳的土地增值稅、財產交易所得稅。

III. 地政規費：包括投標前申請謄本、得標後辦理過戶所需的地政規費。

●可能支出的費用：

I. 利息費：資金如果是借貸來的，那麼你就必須負擔在你轉手賣出前那一段時間的利息。

II.代書費：如果你委託地政士代為辦理過戶、稅費申報等手續，必須支付代書費。

III.仲介費：如果你請代標公司代為投標，就必須支付服務費。

IV.搬遷費：如果遇到房子遭人占用或租用的狀況，想協調請占用人盡速搬走，可能要給對方一筆搬遷    費。

V.整修費：如果買到屋況不佳的法拍屋，就必須花錢重新整修、裝潢。

 

8.海砂屋與輻射屋

買法拍屋跟一般房屋買賣不一樣，是沒有瑕疵擔保責任的，也就是不能主張解約退款，也不能請求賠償，只能比照房屋稅條例減免房屋稅，經工務機關鑑定後，房屋毀損面積在３成至５成者，房屋稅減半；５成以上則免徵房屋稅。所以在購買前一定要特別注意海砂屋和輻射屋的問題。海砂屋和輻射屋都是屬於危險建築，萬一買到的話，可是得不償失。

●海砂屋：

所謂海砂屋是指在房子的建材中摻有含鹽分的海砂，而鹽分中高含量的氯離子會腐蝕鋼筋，影響建築物結構安全。所以投標前應注意：

I. 房子的外觀，屋齡在5年以上的房子，如果牆壁上有出現白色結晶物（因鹽分析出所產生），或是油漆剝落、斑駁，水泥塊脫落、鋼筋外露等現象，就很有可能是海砂屋。

II. 產權狀況→屋齡較新的房子可能外表較觀察不出來，可以向各縣市政府的建管單位查詢是否有列管紀錄，或是請專業單位進行鑑定，海砂屋鑑定單位。

●輻射屋

輻射屋是房屋建材鋼筋中受到輻射污染，含有放射性物質並產生對人體有害的輻射，長期居住會影響身體健康。　

9.前手積欠之管理費由誰負擔 

拍定人常遭遇管委費刁難，如未清償前手積欠的管理費，就不給予辦理大門鑰匙或電梯門禁卡，合理嗎?

按公寓大廈管理條例第二十四條所規範者，乃區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依該條例或住戶規約所定之區分所有相鄰關係之一切抽象之權利義務。苟義務人違反前開所定抽象義務，即屬義務之不履行，就具體發生之個別債務，債務人應負債務不履行或損害賠償責任，非經第三人與債權人或債務人訂立契約承擔債務人之債務，其債務自不移轉於該第三人。查前手住戶所積欠之管理費 (含其他應分擔費用) ，乃已具體發生之私法上債權債務關係，並非上開條文所指規約規範之事項，自無公寓大廈管理條例第二十四條規定之適用。從而被上訴人主張依據上開條文規定，前手住戶積欠之管理費，當上訴人取得系爭不動產之所有權後，發生法定承擔債務之效力，應由上訴人承擔云云，洵屬無據。（88 年 簡上 字第 111 號 ）

又依內政部８４年２月２６日台內營字第８６７２３０９號函文

●本條例第３９條第１項第６款係屬直轄市、縣（市）主管機關對於欠繳公共基金之區分所有權人或住戶行使罰鍰之行政處分規定，而非管理委員會執行追繳公共基金之依據。

●除過戶後之新區分所有權人已參照民法第３００條、３０１條規定，訂定債務承擔契約，願為原區分所有權人代為清償所欠之公共基金外，應依本條例第２１條規定辦理，不得逕向新區分所有權人請求繳納之。

●主管機關應輔導住戶將第２４條之規定，納入公寓大廈規約訂定之。

基此，實務見解大致認為前手積欠之管理費不應由拍定人繼受，大樓管理委員會沒有權利向買方追繳賣方積欠的大樓管理費。